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12 de Janeiro de 2009, 22:00 , por Desconhecido - | Ninguém está seguindo este artigo ainda.

Microcrédito Habitacional Solidário

10 de Agosto de 2012, 21:00, por IVANIO DICKMANN - 0sem comentários ainda

MHS - Microcrédito Habitacional Solidário

[o microcrédito como instrumento de acesso à moradia]

 OBJETIVO

Possibilitar aos cooperativados/as das Cooperativas Habitacionais adquirir COTAS-PARTES de terreno adquirido ou que será adquirido pela cooperativa a fim de construir moradias.

 PÚBLICO ALVO

Famílias de Cooperativados/as.

 ENTIDADES PROPONENTES

Cooperativas Habitacionais Autogestionárias.

 VALORES

Até R$ 20.000,00 (vinte mil reais)

 PRAZOS

De 24 até 60 meses.

 TAXA DE JUROS

Os juros do PROGRAMA CRESCER tem os melhores níveis de mercado atualmente (8% a.a. / 0,67% a.m.) para operar microcrédito no Brasil, por isso sugerimos a adoção destes patamares para a realização do projeto. Há a possibilidade e interesse do MCidades de utilizar recursos do FDS, sem juros (O%).

 GARANTIAS

- Alienação Fiduciária do imóvel adquirido.

- Parcela com valor máximo de 20% da renda familiar.

- Grupos Solidários de cooperativados/as optando pelo Aval Solidário.

- Fundo Garantidor da Cooperativa Habitacional formado por acréscimo de pequena porcentagem sobre o valor da parcela.

- Os cooperativados que ainda não estiverem contemplados nos primeiros projetos pilotos constituem um grupo de reserva para eventuais substituições em caso de desistência ou inadimplência.

 O exercício do Microcrédito Habitacional Solidário é um projeto para que as cooperativas habitacionais autogestionárias demonstrem sua capacidade organizativa, mobilizadora e produtora de moradia popular no Brasil para famílias de baixa renda, tornando nosso país um pioneiro nesta modalidade de microcrédito a nível mundial.

 SIMULAÇÕES DE MICROCRÉDITOS E PARCELAS

               Simulamos abaixo diversos valores, em prazos de 24, 36, 48 e 60 vezes, com taxa de juros mensal de 0,67% a.m. 

Microcrédito

Prazo

Parcela

3.000,00

24

135,74

5.000,00

24

226,23

7.000,00

24

316,72

10.000,00

24

452,46

15.000,00

24

678,68

20.000,00

24

904,91

 

Microcrédito

Prazo

Parcela

3.000,00

36

94,06

5.000,00

36

156,77

7.000,00

36

219,48

10.000,00

36

313,55

15.000,00

36

470,32

20.000,00

36

627,10

 

Microcrédito

Prazo

Parcela

3.000,00

48

73,30

5.000,00

48

122,16

7.000,00

48

171,02

10.000,00

48

244,32

15.000,00

48

366,48

20.000,00

48

488,63

 

Microcrédito

Prazo

Parcela

3.000,00

60

60,89

5.000,00

60

101,48

7.000,00

60

142,07

10.000,00

60

202,96

15.000,00

60

304,43

20.000,00

60

405,91

 

 COMPROMETIMENTO DE RENDA NO MHS

 1 Salário Mínimo: R$ 622,00 x 20% = R$ 124,40

Para esta faixa de renda, microcréditos de até R$ 5 mil.

 

2 Salários Mínimos: R$ 1.244,00 x 20% = R$ 248,80

Para esta faixa de renda, microcréditos de até R$ 10 mil.

 

3 Salários Mínimos: R$ 1.866,00 x 20% = R$ 373,20

Para esta faixa de renda, microcréditos de até R$ 15 mil.

 

4 Salários Mínimos: R$ 2.488,00 x 20% = R$ 497,60

Para esta faixa de renda, microcréditos de até R$ 20 mil.

 

IMPORTANTE

             A proposição de que o microcrédito seja operacionalizado em parceria com as Cooperativas Habitacionais Autogestionárias é para dar a segurança de que o recurso será utilizado unicamente para a compra de áreas urbanas ou urbanizáveis para a produção de moradia popular (vocação histórica do cooperativismo habitacional) para as famílias de baixa renda, público alvo destas cooperativas.

              Com a área definida a cooperativa elabora o projeto arquitetônico para a futura construção das unidades habitacionais, logo após a quitação do Microcrédito Habitacional Solidário.



Carta de Crédito Cooperativo

9 de Agosto de 2012, 21:00, por IVANIO DICKMANN - 0sem comentários ainda

           Amigos e Amigas, partilho a proposta apresentada nesta úlitma quarta-feira (08 de agosto de 2012) ao Ministério das Cidades, Caixa e Banco do Brasil.

 

Carta da Rede Nacional de Cooperativas Habitacionais[1]

Assunto: CARTA DE CRÉDITO COOPERATIVO

A Rede Nacional de Cooperativas Habitacionais vem solicitar a análise, pelo Conselho Curador do FGTS, da proposta com ajustes para adequar o programa de financiamento habitacional, via recursos do FGTS, às condições e peculiaridades do cooperativismo habitacional.

Considerando que o ano de 2012 foi declarado pela ONU como o Ano Internacional das Cooperativas, é pertinente o lançamento de uma linha de crédito que prestigie o cooperativismo do ramo habitacional e que fomente o acesso à moradia através da organização da população brasileira em cooperativas habitacionais;

Considerando que a Lei 5.764/71, que rege o cooperativismo no Brasil, no parágrafo único de seu artigo 2°, dita que “A ação do Poder Público se exercerá, principalmente, mediante prestação de assistência técnica e de incentivos financeiros e creditórios especiais, necessários à criação, desenvolvimento e integração das entidades cooperativas”;

Considerando que a população de baixa renda não tem condições de pagar os altos valores dos imóveis produzidos pela indústria da construção civil, ficando excluída do direito a moradia;

Considerando que as cooperativas habitacionais são instituições sem fins lucrativos e que podem produzir a preço de custo com quantidade e qualidade necessárias, barateando o valor final dos imóveis populares criando canal de acesso aos mais pobres;

Considerando que a união dos esforços dos Agentes Financeiros e das Cooperativas Habitacionais criará as condições econômicas e sociais adequadas para a redução do déficit habitacional brasileiro nas camadas de baixa renda.

A COOHABRAS, em nome da Rede Nacional de Cooperativas Habitacionais, apresenta a proposta de ajuste da Carta de Crédito Associativo, adequando-a a produção cooperativista e sugere que o programa passe a se chamar doravante de Carta de Crédito Cooperativo.

Entendemos que é necessária a criação de um ITEM específico na nova resolução do Conselho Curador do FGTS para registrar as características peculiares desta modalidade de financiamento para Cooperativas Habitacionais. A seguir, as diretrizes gerais deste novo jeito de financiamento habitacional a preço de custo e de forma autogestionária.

Obrigado pelo espaço de Diálogo. Contem Conosco, Contamos com Vocês!

 

PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO COOPERATIVO

Resumo Geral da Proposta:

  1. Objetivo: Produção e Aquisição de unidades habitacionais, produzidas no âmbito do programa, para Grupos Cooperativos mobilizados por Entidades Organizadoras sem fins lucrativos.
  2. Beneficiários: Prioridade para famílias com até R$ 3.100,00 de renda bruta mensal. Admitindo-se 1/3 de até R$ 5.000,00 em cada Grupo Cooperativo.
  3. Modalidades: Produção de Unidades Habitacionais em terreno próprio do Grupo Cooperativo, Aquisição de terreno e Produção de Unidades Habitacionais, Aquisição de Unidades Novas produzidas no âmbito do programa, Aquisição de terreno e Produção de Lotes Urbanizados e Reabilitação Urbana.
  4. Empréstimo: Até 100% da soma dos financiamentos do Grupo Cooperativo.
  5. Taxas de Juros:

Renda Mensal de até R$ 3.100,00: 5% a.a.

Renda Mensal de R$ 3.100,01 a R$ 5.000,00: 6% a.a.

  1. Prazo de Pagamento: Até 30 anos. (ou 35 anos se houver ampliação no FGTS)
  2. Prazo de Carência: Prazo da obra, limitado a 24 meses.
  3. Participação Mínima do Beneficiário: 5% do valor do investimento.
  4. Subsídio/Desconto: Variável conforme a renda da família e o município. Recomendamos o reforço deste elemento nas famílias de baixa renda (até 03 Salários Mínimos), indiferentemente do município que esteja adquirindo seu imóvel, para ampliar a capacidade de financiamento.
  5. Enquadramento do Imóvel: Nos Grupos Cooperativos organizados por instituições sem fins lucrativos como Sindicatos, Cooperativas Habitacionais e Associações Habitacionais será considerado o VALOR DE PRODUÇÃO DO IMÓVEL (custos diretos e indiretos), como critério para enquadrar a unidade habitacional, bem como para estabelecer o limite do financiamento.
  6. Valor de Produção do Imóvel: Até R$ 80.000,00
  7. Valor de Financiamento: Até R$ 80.000,00
  8. Elevação dos Valores: Acreditamos ser pertinente a possibilidade de elevação destes limites a fim de fazer os devidos ajustes à diversidade do território nacional, conforme tabela já em vigor no Manual de Fomento Pessoa Jurídica da CAIXA que adéqua os valores nas regiões metropolitanas e capitas, bem como em municípios de altos índices populacionais.

 OS BENEFÍCIOS DESTA PROPOSTA

  1. Potencialização do FGTS

Como o cooperativismo habitacional constrói moradia a preço de custo, a capacidade de geração de moradias deste fundo aumenta exponencialmente podendo financiar mais casas com os mesmos recursos do FGTS. E ainda gera unidades habitacionais com melhores padrões de habitabilidade.

  1. Articulação entre Recursos da Sociedade Civil e de Fundos Públicos

O cooperativismo habitacional estimula os cooperativados a poupar para custear certos itens que não são pagos pelos financiamentos habitacionais. Esta poupança coletiva somada aos recursos do FGTS reduz o valor do investimento e libera parte do dinheiro para financiar outras famílias. Ganha o FGTS e ganha o cooperativado que se sente mais comprometido com sua casa.

  1. Fomento ao Cooperativismo Habitacional

Os ajustes feitos seguem o preceito de fomento ao cooperativismo registrado na Lei Geral das Cooperativas (Lei 5.764/71), adequando os fundos públicos a fim de incentivar a sociedade civil a se organizar em cooperativas habitacionais para produzir moradia a preço de custo.

  1. Potencialização do Cooperativismo Habitacional

Com a possibilidade de acessar crédito habitacional condizente com sua natureza jurídica e sua função social as Cooperativas Habitacionais se potencializam na produção habitacional para famílias de baixa renda, faixa que está excluída ou pouco contemplada no mercado da construção civil.

  1. Foco na Produção Habitacional Popular

Com a garantia de disponibilidade de crédito, as cooperativas não precisam ficar correndo atrás de recursos para cada empreendimento novo. Os dirigentes ficam livres para concentrar seus esforços no foco da cooperativa que é a mobilização social e a produção habitacional popular. A escala de produção que esta proposta prenuncia para as famílias de baixa renda é quase imensurável, pois o acesso ao crédito dará a segurança para as famílias interessadas aderirem aos Empreendimentos Cooperativos.

  1. Profissionalização do Cooperativismo Habitacional

Gradualmente as Cooperativas Habitacionais vão agregando valor e se reestruturando para dar conta da nova modalidade de operação. A qualificação da gestão gera projetos mais adequados às necessidades dos cooperativados e a Cooperativa Habitacional se torna a referência para as famílias de baixa renda acessar moradia.

CONTATO:

Ivanio Dickmann – COOHABRAS

(11) 8131.4669

[email protected]



[1] A Rede Nacional de Cooperativas Habitacionais é um coletivo em articulação de cooperativas habitacionais que se juntaram a nível nacional para desenvolver e propor estratégias e soluções conjuntas para o cooperativismo habitacional brasileiro no que tange as políticas públicas, financiamento habitacional, processos pedagógicos, relação com Poder Público, entre outros temas pertinentes ao desenvolvimento das cooperativas habitacionais participantes.



Diálogo sobre Financiamentos Habitacionais

16 de Maio de 2012, 21:00, por IVANIO DICKMANN - 0sem comentários ainda

DIÁLOGO SOBRE FINANCIAMENTO HABITACIONAL:

Construindo Alternativas Coletivas

(Uma leitura a partir da experiência da COOHABRAS)

PRIMEIRAS PALAVRAS

No texto que trazemos para o diálogo vamos apresentar o que é, em nossa perspectiva, os entraves para o Cooperativismo Habitacional participar ativamente das linhas de financiamento do Governo Federal, gestado pelo Ministério das Cidades e operacionalizadas principalmente pela CAIXA.

Identificamos alguns entraves e sugerimos para cada um deles os ajustes necessários, sem perder de vista a segurança das operações de financiamento habitacional em longo prazo, apresentando as garantias necessárias para que o cooperativismo habitacional se retire definitivamente da perspectiva assistencial e se coloque na posição de produtor de moradia para o público em geral, mas com um foco muito especial – e preferencial – as famílias que tenham rendimento de até 3 salários mínimos.

O pano de fundo desta reflexão está baseado em quatro dimensões fundamentais, são elas: a qualidade da moradia, o preço justo pela moradia, a participação popular da produção habitacional e o processo pedagógico. Para entender estes quatro elementos vamos detalhar um pouco cada um deles em separado para aprofundarmos nossos conhecimentos e ampliarmos o diálogo.

 1. QUALIDADE DA MORADIA

 Este elemento é um tanto quanto amplo e expressa as diversas características que tornam a moradia um “lar”. Aqui se encontra as ‘condições de habitabilidade’, a terra urbana cumprindo sua ‘função social’, a superação dos modelos clássicos de ‘moradia popular’ entendida como pequena, distante dos centros urbanos e sem a infraestrutura básica, sem os aparelhos estatais e subsidiada pelo Poder Público.

O que se propõe é uma moradia com estrutura urbana, potencializando serviços públicos já instalados, ou seja, pensar a moradia conectada com a CIDADE e com os planos de desenvolvimento sustentável. Outro elemento chave é o tamanho da moradia. Não admitimos que, para potencializar os lucros das construtoras e imobiliárias, as moradias diminuam progressivamente de tamanho e não respeitem a cultura local e da família, com projetos de engenharia se multiplicando por todo o país com o mesmo formato e padrão.

Propormos como padrão que moradias de dois dormitórios tenham, no mínimo, 60 m2 e de três dormitórios tenham, no mínimo, 70 m2. Estes tamanhos são plenamente viáveis na produção a preço de custo das cooperativas habitacionais, pois nos valores das moradias populares essas moradias alcançam valores possíveis de financiamento junto às famílias que percebem renda de 1 a 3 salários mínimos.

Queremos que a moradia se torne um espaço de realização e vivência da cultura e de convivência familiar. Ela precisa ser um instrumento de resgate da cidadania plena dos cidadãos que são detentores de direitos fundamentais. Um espaço onde o beneficiário/participante se sinta pleno enquanto cidadão/ã e tenha seu direito à moradia assegurado com a articulação das forças de governo, da cooperativa habitacional e dele enquanto cooperativado/a.

 2. PREÇO JUSTO PELA MORADIA

 O valor dos imóveis no Brasil está excluindo milhões de trabalhadores/as de um direito constitucional fundamental: a “casa própria”. Nossos cooperativados/as detêm todas as informações sobre o mercado da construção civil e os valores de comercialização das unidades habitacionais são extremamente altos em relação a seu custo de produção. Para termos uma noção destes valores podemos utilizar a referência das unidades produzidas pelo MCMV, onde o custo do m2 gira em torno de R$ 2.500,00, enquanto o custo de sua produção não ultrapassa R$ 1.000,00. Neste exemplo, um apartamento de 45 m2 é vendido, em média, por R$ 120.000,00 enquanto seu custo é de, no máximo, R$ 45.000,00. Estes números evidenciam um lucro bruto por unidade de até R$ 75.000,00. Se admitirmos que o custo do lote gire em torno de 10% a 15% do imóvel (a preço de custo) o valor do lucro quase não muda.

Diante desses números surge nossa reflexão de capacidade produtiva que o cooperativismo habitacional tem e o que isso representa em termos de economia numa parceria com as esferas de governo. Seguindo o mesmo raciocínio acima, vamos admitir que o custo do m2 da obra seja de R$ 1.250,00. Com este valor por m2 não há dúvida da possibilidade de produção de moradias, seja por uma cooperativa habitacional ou empresa privada.

Podemos constatar que a capacidade produtiva de uma cooperativa habitacional é de, pelo menos, o dobro de uma construtora privada, pois a cooperativa habitacional é uma instituição sem fins lucrativos. Sendo assim, o custo de m2 da obra é o próprio custo da obra. A produção a preço de custo tem aqui dupla vantagem: 1) é melhor para o governo, que com os mesmo recursos produz o dobro de moradias; 2) é bom para o cooperativado/a que produz sua moradia com metade dos recursos ou com sua capacidade de financiamento pode construir um imóvel maior na cooperativa habitacional.

Para nós, o preço justo pressupõe que os seguintes elementos sejam garantidos: custo de mão de obra, custo de materiais de construção, custo com taxas e impostos para tornar o imóvel devidamente legalizado e escriturado em nome do cooperativado/a ao final do processo de produção da moradia. Desta forma, estaremos garantindo que toda a cadeia produtiva seja contemplada e com seus ganhos assegurados.

 3. PARTICIPAÇÃO POPULAR NA PRODUÇÃO DA MORADIA

 Produzir moradias para os trabalhadores/as sem que estes participem efetivamente deste processo ocasiona problemas quanto à apropriação das famílias em relação aos imóveis e, normalmente, estes imóveis não levam em conta a cultura da família, sem falar que eles são muito mais caros que se fossem produzidos coletivamente através de uma cooperativa habitacional como já detalhamos no item anterior.

Portanto, vamos nos aprofundar na questão de apropriação da família, ou seja, na construção do pertencimento ao seu lar e na questão cultural. Em um processo sem participação, os modelos mercadológicos são concebidos para se adequar em um padrão de maximização de lucros da construtora, que não leva em conta quem vai morar no imóvel. Não há interesse da construtora em saber se a família tem 1, 2 ou 3 filhos para ajustar o número de dormitórios. Se for uma família que têm idosos ou portadores de necessidades especiais para ajustar a largura das portas, providenciar elevadores adequados e garantir a acessibilidade. O importante é produzir ao menor custo possível e para isso é necessário a ‘padronização’ dos imóveis e dos processos produtivos em grandes escalas de produção. Em resumo: quantidade e não, necessariamente, qualidade.

Este distanciamento da família de seu futuro lar não cria os vínculos necessários para com o imóvel que precisa ser mais que uma casa. Ela precisa ser a realização do sonho, a conquista de um direito, a recolocação desta família no rol de cidadã.

Para tanto, propomos que a produção habitacional seja um processo permanente de autogestão (não só enquanto mutirão para construir, mas também na elaboração dos projetos dos imóveis), onde as famílias que serão beneficiadas possam participar ativamente da escolha das áreas onde se efetivarão as construções, que possam ajudar a pensar a forma de suas futuras casas e em que sistema construtivo, e que possam ajustar as suas obras a seu padrão de renda sem prejuízo às questões subjetivas que apresentamos anteriormente, garantindo a construção da moradia enquanto direito e enquanto manifestação cultural.

Isto é plenamente viável se executado por cooperativas habitacionais autogestionárias. Estas são as únicas instituições capazes e interessadas na produção de moradia para famílias de até 3 salários mínimos, mas que se encontram hoje subutilizadas devido a entraves burocráticos e operacionais dos financiamentos habitacionais via governo.

4. PROCESSO PEDAGÓGICO.

            Pensar em projetos sociais articulados com processos pedagógicos é uma das características do cooperativismo habitacional autogestionário e da Economia Solidária. No nosso entendimento, cada pessoa possui uma bagagem cultural muito rica, adquirida através de sua vida cotidiana, em seu contexto concreto. E isso precisa ser considerado no momento em que essa pessoa/família se insere na cooperativa de habitação e busca a realização do sonho da casa própria. A Educação Popular, historicamente identificada com a busca de alternativas para transformação da sociedade, contribui para fazermos esse processo pedagógico com êxito.

            Para entendermos como isso acontece na prática, vamos pensar juntos e entender o processo de organização político-pedagógica da COOHABRAS, que pode ser reproduzida por qualquer cooperativa habitacional que desejar instaurar um sistema pedagógico autogestionário:

  • O primeiro passo é divulgar o cooperativismo habitacional autogestionário: As pessoas precisam aderir ao projeto de forma livre e a partir da admissão na cooperativa, fazer parte de um grupo que tem as mesmas necessidades – nessa caso, a moradia – e fazer disso o motor da história do grupo. A adesão livre se dá pelo conhecimento mínimo do funcionamento da cooperativa e de como a pessoa poderá contribuir na cooperativa e não apenas dos valores de taxas de admissão e cotas mensais.
  • O segundo passo é o acompanhamento do Educador Popular: Por mais que o grupo tenha a necessidade real da habitação, muitas vezes isso é insuficiente para alcançar o objetivo, é preciso alguém liderar/coordenar o grupo. O Educador Popular tem a função de, junto com o grupo, transitar do individual para o coletivo, da consciência ingênua para uma consciência crítica dos participantes. Isso se faz com o uso do material pedagógico especialmente elaborado para problematizar a realidade habitacional brasileira e demais fatores que compõe a vida cotidiana dos cooperativados/as.
  • O terceiro passo é a caminhada coletiva: O grupo vai tomar junto as decisões que melhor se adequarem a necessidade habitacional e realidade cotidiana. Pontos como o valor da cota-parte, o modelo construtivo, o local onde morar, o formato e tamanho das moradias, o financiamento mais adequado a todos do grupo e os eventos de arrecadação de fundos, são decididos democraticamente nas reuniões periódicas do grupo. A isso nós chamamos autogestão.
  • O quarto passo é a realização do sonho da casa própria: Depois de fazer a caminhada coletiva, debater sobre os problemas e encontrar as alternativas, vamos realizar o sonho de morar numa residência (casa, apartamento) que nós em grupo construímos e nos identificamos. A casa é parte integrante da identidade do cidadão/ã e um exercício da sua cidadania plena.

Os aspectos pedagógicos na cooperativa de habitação vão além destes expostos acima, passam também pela transparência das contas, pela disseminação das informações, pela descentralização do poder, a rotatividade dos dirigentes na diretoria, na formação permanente de quadros para assumir as funções diretivas, conselho fiscal e de ética, ou seja, é tudo o que está conectado a deixar a cooperativa mais viva, mais dinâmica.

Para a concretização deste modelo pedagógico a cooperativa habitacional precisa fazer uma opção metodológica de trabalhar com o povo e não para o povo. Além do mais, essa opção é também a mais apropriada, visto que nas decisões coletivas os ônus e os bônus são compartilhados e a chance de errar é menor, já que o subsídio da tomada de decisão é a história coletiva dos grupos que nos antecederam e seu legado é suporte na caminhada da cooperativa.

A história do cooperativismo habitacional autogestionário vai se fazendo no momento em que os grupos vão caminhando. É resultado de diálogo, de construção de novos conhecimentos, descobertas de outros jeitos de se reunir, de partilhar a vida, de comungar do mesmo projeto político-organizativo, de ser mais humano na relação com os outros seres humanos.

Por isso, é preciso cuidar do pedagógico: a) para que a cooperativa não se esvazie de sentido e passe a negar a sua função social de organização sem fins lucrativos; b) para introduzir os cooperativados/as aos princípios do cooperativismo de forma sistematizada; c) para criar identidade com o projeto e consolidar a organização; d) para construir processos permanentes de formação de lideranças na teoria-prática; e) para aprofundar conceitos e fortalecer ações; f) para trocar experiências e fazer vivências; g) para respeitar e agregar a diversidade de opiniões; h) enfim, para tornar todos os cooperativados/as sujeitos do processo e protagonistas da própria história.

  

5. ENTRAVES E AJUSTES NOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS

 

Vamos apresentar agora estes ENTRAVES para podermos analisar nossos AJUSTES quanto a sua potencial eficiência e operacionalidade sem que percamos as garantias necessárias a operação de financiamento habitacional de interesse social.

O objetivo de argumentação é auxiliar no destravamento de todos os financiamentos habitacionais para as cooperativas habitacionais autogestionárias, através de um modelo com viabilidade econômica e que preserve todas as garantias necessárias aos créditos concedidos.

O cooperativismo habitacional pode ajudar a equalizar a demanda por moradias para a faixa de renda de até 3 salários mínimos porque é composto por instituições sem fins lucrativos e famílias que não se enquadram no padrão de “clientes” do mercado da construção civil, que está focado na produção de unidades para a faixa de renda de 6 a 10 salários mínimos. A produção a preço de custo é uma vantagem que só se encontra no cooperativismo habitacional autogestionário, o que garante acesso a imóveis muito abaixo do valor de mercado inserindo famílias excluídas, inclusive dos projetos motivados pelas políticas públicas de moradia. O compromisso social destas cooperativas as coloca numa produção cooperativa capaz de produzir muitas casas se os instrumentos de fomento forem adequados.

No nosso entendimento, os principais ENTRAVES presentes hoje em alguns modelos de créditos habitacionais são os seguintes:

 1.   Exigência de 3 anos para a cooperativa habitacional acessar financiamento;

2.   Avaliação da obra a “preço de mercado” determinando a faixa de juros do financiamento;

3.   Inexistência de carência dos financiamentos durante a obra para as famílias cooperativadas;

4.   Exigência de empresa com GERIC para a execução das obras das cooperativas habitacionais;

5.   Financiamentos dos cooperativados/as e não das cooperativas habitacionais;

6.   Compra de terreno vinculada à obra.

 

Na problematização de cada um destes entraves apresentaremos ajustes necessários que podem servir como saídas destes problemas. A ideia é, reforçamos, fazer com muita transparência e critérios técnicos, a análise do potencial que estes ajustes tem para destravar a operação de financiamento para dar mais escala a produção habitacional via cooperativas habitacionais. Vamos a cada item:

 

1.   Exigência de 3 anos para a cooperativa habitacional acessar financiamento

A exigência de 3 anos para as cooperativas habitacionais apresentarem projetos é um entrave de exclui cooperativas e desestimula a organização de novos grupos. Exclui os grupos já existentes que estão aptos a captar os financiamentos para executar suas obras e desestimula a articulação de famílias em novas cooperativas, pois o tempo é muito grande para poder acessar os recursos. Neste tempo, ou a cooperativa já se desintegrou ou possui um número muito pequeno de membros, pois perdeu muitos na caminhada até os três anos.

Um argumento apresentado para legitimar este prazo é a exigência para as entidades firmarem convênio para repasse de recurso governamental. Porém, neste caso em particular, os financiamentos não são feitos em nome da cooperativa e de seu CNPJ e sim, em nome de seus cooperativados/as e de seus CPF’s. O que põe por terra a necessidade de entidade existir a três anos, é um paradoxo. De qualquer modo, é raro a cooperativa que se organiza e logo no mês seguinte precise de recursos governamentais para obra. É preciso sempre um tempo de maturação da vivência cooperativa e dos trâmites pedagógicos e técnicos como a elaboração dos projetos de urbanização e arquitetônicos.

AJUSTE

Sendo assim, para manter a garantia necessária da operação de financiamentos em grupo cooperativados entendemos que o tempo de exigência para esta operação deva ser de, no mínimo, UM ANO de CNPJ da entidade. Com este tempo os cooperativados/as já terão feito a vivência necessária em grupo e criado os vínculos com o projeto a ser executado, gerando segurança na operação.

Importante ressaltar que este cenário poderá servir também no caso de avanço da sugestão de financiamento direto a cooperativa habitacional (item 5).

2.   Avaliação da obra a “preço de mercado” para determinar a faixa de juros do financiamento.

A taxa de juros do financiamento habitacional é determinada pelo valor de avaliação deste imóvel. Esta avaliação está baseada no potencial valor de mercado da unidade habitacional pronta em comparação com imóveis similares nas mesmas condições. A faixa de corte para obter o subsídio governamental e a taxa de juros de 6% a.a. é de R$ 80.000,00. Ora, sabendo que a média do m2 no mercado imobiliário gira em torno de R$ 2.000,00, podemos pressupor que o imóvel para se enquadrar nesta faixa de financiamento, sem o aporte de recursos do futuro proprietário é de, no máximo 40 a 45 m2 (o que praticamente não existe essa oferta no mercado imobiliário atual).

Este modelo de avaliação para determinar a taxa de juros faz sentido somente para operações de mercado. Contudo, tem se demonstrado um entrave ao cooperativismo habitacional autogestionário que quer produzir a preço de custo e não a preço de mercado, uma vez que o cooperativado/a é o proprietário/a do bem a ser construído.

 AJUSTE

Queremos propor que as obras a serem executadas pelas cooperativas habitacionais tenham sua avaliação feita pelo preço de custo, ou seja, a avaliação deve contemplar o valor da mão de obra, materiais de construção, taxa de administração da obra e impostos. Sem admitir o lucro nesta conta, pois este não existirá.

Esta alteração recoloca a produção de moradias das cooperativas habitacionais enquanto ATO COOPERATIVO e valoriza o esforço destes coletivos populares na conquista da moradia enquanto direito fundamental dos seres humanos garantidos em nossa constituição e nos demais tratados internacionais.

Outra vantagem deste ajuste é o fato de que os imóveis produzidos pelas cooperativas poderão ser de tamanhos acima dos tradicionais 45 m2, e alcançar até 70m2, nos casos onde a cooperativa já possuir o terreno.

Esta mudança na avaliação dos imóveis superaria o conceito de que imóvel popular e cooperativo tem que ser pequeno e de baixa qualidade. O cooperativismo habitacional tem demonstrado historicamente que seus imóveis são melhores que os produzidos pelo mercado e até por algumas políticas públicas de habitação. Esta alteração destravaria a operação do MCMV através das cartas de crédito do FGTS, por exemplo, possibilitando o acesso à moradia de muitas famílias cooperativadas, dando escala e agilidade na produção habitacional popular.

Com a mudança do método de avaliação não se altera nenhuma garantia econômica da operação de crédito, pois o imóvel construído tem valor de leilão superior ao financiamento – em caso de inadimplência – e em caso de sinistro a apólice do seguro de vida continuará vinculada ao valor mercadológico e não ao preço de construção, sem falar na alienação fiduciária que fecha o rol de garantias exigidas e utilizadas no mercado brasileiro.

 3.   Inexistência de carência no financiamento durante a obra para famílias cooperativadas.

As famílias cooperativadas, em sua grande maioria, estão pagando aluguel, ou morando em casas cedidas por familiares onde contribuem para a manutenção dos custos mensais. A inserção de mais um valor de parcela de financiamento desestabilizaria o orçamento doméstico destas famílias, colocando em risco a operação de construção e acesso a moradia. É este, inclusive, um dos maiores receios que desestimula a busca do crédito habitacional.

Buscar um crédito, iniciar a obra e antes de seu término ter que entregá-la ao banco ou a outra pessoa por não ter condições de manter as prestações, é um cenário desalentador.

AJUSTE

Já existem modelos de crédito operados pelo governo que tem carência durante a execução da obra. Queremos sugerir que este instrumento seja disseminado para todas as linhas de crédito em obras executadas pelas cooperativas habitacionais autogestionárias. As linhas de crédito que já concedem a carência durante a obra demonstram a viabilidade deste método e a capacidade de inclusão social que ele tem. Multiplicar esta experiência cria as condições sociais para o cooperativismo habitacional poder contemplar em suas obras um número cada vez maior de trabalhadores/as excluídos da moradia.

A utilização da carência durante a obra, em financiamentos com juros, causa um leve aumento no valor final deste crédito, contudo, a produção a preço de custo pelas cooperativas habitacionais amortece parte deste impacto, sem grandes distorções no preço final do imóvel que permanecerá, mesmo nestas condições, abaixo do preço de mercado. Portando, esta alteração sugerida se encaixa nas modalidades de crédito com ou sem juros, sem prejuízo econômico para financiadores e credores.

4.   Exigência de empresas com GERIC para execução das obras das cooperativas habitacionais.

 A indústria da construção civil vem sendo monopolizada por grandes construtoras com este “selo de qualidade” que burocratiza e impede as pequenas e médias construtoras de galgar espaços neste mercado de forma autônoma mitigando a concorrência. As grandes construtoras, por sua vez, acabam terceirizando parte de suas obras para as pequenas e médias construtoras, precarizando, desta forma, a mão de obra e a qualidade das moradias produzidas, concentrando esta indústria em poucas empresas.

Diante disso, percebemos que o GERIC se converteu em elemento monopolizador e excludente, e não mais de qualificação de análise de riscos das empresas construtoras. Antes de qualquer coisa, não queremos questionar a necessidade de verificação de riscos, profissionalização e padronização que visa qualificar a construção civil no Brasil. Porém, precisamos garantir que os instrumentos estão sendo utilizados de forma correta e para os devidos fins para os quais foram criados.

AJUSTE

O que queremos apresentar neste ponto é a sugestão de que se crie um “selo de qualificação” específico para as cooperativas habitacionais, elaborado em conjunto com estas entidades, garantindo o padrão técnico necessário para que estas cooperativas estejam aptas a serem as próprias executoras de suas obras. Isto reduziria o custo da contratação de outras empresas reduzindo o valor final dos imóveis. Este ajuste vai ajudar na profissionalização do cooperativismo habitacional autogestionário e garantirá a execução de obras com padrões técnicos de segurança, de engenharia, e gestão e controle social.

 5.   Financiamentos dos cooperativados/as e não das cooperativas habitacionais.

Os financiamentos habitacionais são liberados e vinculados a pessoas físicas (CPF) e não as suas entidades representativas, no nosso caso, as cooperativas habitacionais (CNPJ). Embora algumas linhas de crédito sejam exclusivas para acesso via cooperativas e associações o crédito se vincula ao cooperativado/a.

Neste modelo, a cooperativa é subutilizada e no final do processo é descartada. Os cooperativados/as acabam se desligando da organização após a conquista da moradia e a cooperativa não consegue mais se manter. Desta forma, se dissolve também todo o conhecimento acumulado neste processo – que geralmente não é sistematizado – o que compromete a evolução do cooperativismo habitacional de forma qualificada.

O financiamento institucional é uma bandeira histórica dos Movimentos de Moradia e das Cooperativas Habitacionais Autogestionárias. Com o avanço e o amadurecimento dos movimentos e das cooperativas, a nosso ver, já se criaram as condições políticas, sociais e econômicas para repensar o financiamento individual e torná-lo coletivo.

AJUSTE

Financiar a cooperativa habitacional é auxiliar na maturação e evolução da gestão cooperativa, é fomentar o desenvolvimento das cooperativas habitacionais autogestionárias enquanto Empresa Social comprometida com uma enorme parcela da população que não terá acesso à moradia senão através destas instituições.

O ajuste que sugerimos neste ponto é que o financiamento do empreendimento cooperativo seja feito, em seu valor global, em nome da cooperativa habitacional, que apresentará a lista dos cooperativados/as aptos e com renda familiar compatível com cada unidade habitacional a ser produzida.

No encerramento da obra a cooperativa fará o registro, a individualização das unidades habitacionais e repassará a escritura para cada cooperativado/a. Deste momento em diante o cooperativado/a pagará sua parcela referente ao financiamento vinculado ao seu imóvel. A gestão de todo este processo de obra, de pessoas e de financiamentos, caberia totalmente à cooperativa habitacional autogestionária. Assim, acreditamos estar fortalecendo os laços entre os cooperativado/a e a cooperativa.

 6.   Compra de terreno vinculado à obra.

Neste item temos tido um avanço no diálogo com gestores públicos federais, embora ainda não tenhamos consolidado em ações e projetos os encaminhamentos. Para contextualizar este entrave é preciso entender o acesso à moradia em dois passos, fundamentalmente: Passo 1) Acessar a terra urbana ou urbanizável. Passo 2) Construir nestas áreas via financiamento. Durante vários anos não era possível comprar apenas o terreno com o financiamento habitacional, era preciso apresentar o projeto completo – terreno e casa. Uma resolução recente do Conselho Curador do FDS, implementou um avanço significativo permitindo que uma Entidade Organizadora apresente uma área de terra com um estudo de viabilidade e esta pode ser adquirida para garantir o acesso a área. Porém, esta área é comprada por uma fração de um financiamento habitacional que deverá ser utilizado para a construção no decorrer de um a dois anos. Este modelo representa um avanço e merece nosso reconhecimento.

AJUSTE

Queremos acrescentar um elemento a mais, que em nosso entendimento, tornará o projeto ainda mais completo. Nossa proposta é desvincular o financiamento para compra do terreno do financiamento para a construção da moradia. A compra do terreno deve ser feita através de um MHS - Microcrédito Habitacional Solidário, ou seja, um crédito específico para compra de terrenos de forma coletiva via cooperativa habitacional. Na utilização deste crédito o beneficiário/a não integrará o CADMUT, e este detalhe é importante porque precisamos garantir o acesso a um financiamento habitacional para a obra, que seguirá os rituais burocráticos costumeiros.

Este ajuste permitirá construir imóveis mais amplos, uma vez que o lote já estará quitado, restando a este financiamento habitacional custear apenas a unidade habitacional a ser construída.

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Como todos e todas podem perceber, estas ideias são fruto de anos de caminhada de associações de moradores, movimentos de luta pela moradia, sindicatos, partidos políticos, cooperativas habitacionais, igrejas, lideranças e entidades de apoio e fomento que permanecem lutando há anos nos quatro pontos deste país.

Nosso esforço foi fazer uma síntese e organizar estas informações neste artigo que disponibilizamos com o intuito de provocar um diálogo a partir destes itens para propormos uma pauta clara e organizada, contemplando critérios técnicos, aos que gestam a política de financiamento habitacional no Brasil para garantir o acesso a moradia àquelas famílias que se dispõem a produzir soluções coletivas para problemas coletivos.

A COOHABRAS quer fazer parte destas entidades propositivas e tem se dedicado ao estudo e reflexão destes entraves e ajustes tendo aberto o diálogo sobre suas ideias e intenções com diversos movimentos do campo popular de luta pela moradia, com gestores públicos, com instituições incubadoras e de fomento, para construir uma rede nacional que incorpore esta pauta e que empodere, social e politicamente, estes avanços necessários que vão proporcionar acesso amplo e irrestrito ao crédito habitacional, através das cooperativas habitacionais autogestionárias.

Desejamos que as cooperativas habitacionais sejam instrumento de conquista do direito à cidade e vetores de uma reforma urbana com participação popular, onde a casa não é uma mercadoria e sim um espaço de reconstrução da dignidade e da cidadania de cada trabalhador e de cada trabalhadora que hoje não tem um lar.

Vamos proseando...

 

Ivanio Dickmann – Presidente COOHABRAS

[email protected]

(11) 8131.4669

São Paulo, 20 de abril de 2012


 


DINÂMICA: "Auxílio Mútuo"

19 de Dezembro de 2011, 22:00, por Desconhecido - 0sem comentários ainda

OBJETIVO: Para reflexão da importância do próximo em nossa vida.

Material: Pirulito para cada participante, e os seguintes comandos: todos devem segurar o pirulito com a mão direita, com o braço estendido. Não pode ser dobrado, apenas levado para a direita ou esquerda, mas sem dobrá-lo. A mão esquerda fica livre. Primeiro solicita-se que desembrulhem o pirulito, já na posição correta(braço estendido, segurando o pirulito e de pé, em círculo). Para isso, pode-se utilizar a mão esquerda. O mediador da dinâmica recolhe os papeis e em seguida, dá a seguinte orientação: sem sair do lugar em que estão todos devem chupar o pirulito! Aguardar até que alguém tenha a iniciativa de imaginar como executar esta tarefa, que só há uma oferecer o pirulito para a pessoa ao lado! Assim automaticamente, os demais irão oferecer e todos poderão chupar o pirulito. Encerra-se a dinâmica, cada um pode sentar e continuar chupando se quiser, o pirulito que lhe foi oferecido. Enquanto isso o mediador da dinâmica lê a seguinte reflexão:

CÉU E INFERNO

Deus convidou um Rabino para conhecer o céu e o inferno. Ao abrirem a porta do inferno, viram uma sala em cujo centro havia um calderão onde conzinhava uma suculenta sopa. Em volta dela, estavam sentadas pessoas famintas e desesperadas.

Cada uma delas segurava uma colher de cabo tão comprido que lhe permitia alcançar o calderão, mas não suas próprias bocas.

O sofrimento era imenso.

Em seguida, Deus levou o rabino para conhecer o céu.

Entraram em uma sala idêntica à primeira: havia o mesmo calderão, as pessoas em volta, as colheres de cabo comprido.

A diferença é que todos estavam saciados.

-" Eu não compreendo"- disse o Rabino.

-"Por quê aqui as pessoas estão felizes, enquanto na outra sala morrem de aflição, se é tudo igual"?.

Deus sorriu e respondeu:

-"Você não percebeu? É porque eles aprenderam a dar comida uns aos outros".

Obs: Ao termino da leitura. Abre-se a discussão que tem como fundamento maior dar abertura sobre a reflexão de quanto precisamos do outro para chegar a algum objetivo e de que é ajudando ao outro que seremos ajudados.

 

Fonte: Mensagens e Poemas.



DINÂMICA: "O TREM"

17 de Dezembro de 2011, 22:00, por Desconhecido - 0sem comentários ainda

Categorias - Quebra gelo - Respeito e Valores Pessoais.

Objetivos: Possibilitar um aquecimento e intergração do grupo, antes de passar para assuntos referentes a competências, valores, pontos fortes, qualidades etc.

Nº de Participantes:

Não há limites

Material: Musica Piui(Eliana), aparelho de som, bombons, pipocas e copia do texto.

Desenrolar: O facilitador convida o grupo a formar uma fila indiana dois a dois, com o seguinte perfil: os mais competentes, os mais bonitos, os bondosos, os inteligentes, os bem vestidos, os colecionadores de amores, os honestos, etc. Formada a fila, distribuir bombons, pipocas, etc.

Convida-se um dos mais competentes para ser o condutor do trem.

O facilitador coloca a musica indicada e alterna os participantes à medida que a musica for tocando, pedindo ser condutor a cada momento os mais bonitos, bondosos, bem vestidos, etc.

Ao final, sentados em circulo (preferencialmente no chão) questiona-se como foi a atividade. Deve-se ouvir a fala do grupo e fazendo-se a pontuação necessária com base no que trazem a atividade.

Para finalizar o facilitador lê a mensagem indicada e traballhando o conteúdo fundamentação teórica sobre competências, pontos fortes, valores, qualidades talentos, perfil etc.

TEXTO: "Antes de tudo você"

   Antes de ser o mais bonito, seja autêntico e triunfará. Antes de ser o mais inteligente esforce-se mais e conseguirá. Antes de ser o mais bem vestido seja simples e encantará. Antes de colecionar amores procure o verdadeiro e encontrará. Antes de ofender na hora da raiva seja dedicado e convencerá....

Antes de se acabar por um amor perdido, valorize-se mais, goste mais de você e não mais sofrerá. Antes de mostrar que é um gênio, mostre que é capaz de fazer o que os outros tem preguiça e vencerá. Antes de sentir-se derrotado, pense que muitos desistem antes de começar. E se você chegou onde está, e até agora não conseguiu o que deseja, não desanime. Pois Deus fez abismos para que o homem compreendesse as montanhas. Fez obstáculos para que o homem louvasse os prazeres. E fez você para que com Ele descobrisse a vida que há pela frente e encontrasse a felicidade...

Portanto, seja feliz...seja amigo...seja amável...

Seja antes de tudo....Você!

Autor do texto: João Adolfo